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6057-财富流 :走出财务困境的六个步骤-第23部分
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到目前为止，便宜一些的单元房的售价上涨了1万美元。我刚刚拒绝了开发商对另一处单元房的55万美元的出价。所以，至少从字面上看，今年我可以实现自己的从这一兼职工作中赚取10万美元收入的目标。其实即使能达到一半，我就已经很高兴了。
第四步 快速提高你的个人收入对成功的房地产交易的剖析
RJ最近以341万美元的价格售出了一栋公寓房。他在8个月前用5％的定金购买了这处住房。加上各种花费和维修费用，他总共花了291万美元。除去3％销售佣金及交易成本，他的净利润大约有226万美元。除去偿还抵押贷款，他通过1个月前的15万美元的投资获得了大约35万美元的收益。按年计算，其投资收益率超过了300％。
在你所在的地区正在发生什么事情呢？
当你购买一套预售期房或城镇住房，并将其在完工时转手，这就是发生的事情的例子。那样的话，你就可以对一项资产进行营销——总是会有更多的需求——从来都不需要担心维护、分套出售公寓的费用以及其他的事情。
要做到这一点，你就需要在热点地区找到非常好的房地产项目（好的建筑商和好的推销商）。如果项目很红火，同样会对你的交易很有帮助。你同样需要在合适的时机购买（这通常意味着你应该在建设过程的早期就购买，这样就可以得到最低的价格），而且，用各种可能的方式积极进行销售。
在RJ的例子中，当他听说卖给他住房的那家公司已经售完了所有的单元房的时候，他就来到了那家公司。他提出，这家公司已经吸引了许多顾客前来买房，他们也许非常愿意以3％的佣金将他的单元房售出，这样他们还会赚取一笔收入。RJ成功了！
要想投资房地产，就得买对房子
正确购买……四处考察，做一些准备工作。房地产的最大的秘密（简而言之，至少为了赚钱）就是在处于或低于市场价值的条件下购买到房地产。低价购买，高价售出。无论畅销书告诉你什么，除非你自己寻找机会，找到最好的交易，否则就不可能在常规的基础上实现低买高卖。
购买投资性房地产的7项原则
如果你购买了一处投资性房地产，需要迅速地转售出去，你应该遵循下面的七项基本原则。这些原则同样适用于可出租房地产。然而，如果你购买的是可出租房地产的长期所有权，并且旨在获利，你需要修正一下原则六，以便你提高可出租房地产的质量。
1不要购买偏远地带的房地产。
2只购买已证实处于增值阶段的邻近地区，或毗邻地区的房地产。
3购买一处单身公寓，在考虑修缮费用的条件下，确保总租用收入至少是你购买价格的1/10。在大多数地区，都应该将购房的总价限制在15万美元以内。如果你购买的单一家庭住房（singlefamilyhome）超过了这个限度，通常你就会发现租用价格占购买价格的百分比会下降。如果你购买住房的价格超过了15万美元，你通常应采取先维修后转手的策略。
4弄清楚每平方英尺的售价是多少，并使其尽量接近每平方英尺100美元。当然，售价也与特定的市场条件有关。例如，在大多数较好的社区中，一些住房的售价达到每平方英尺200美元。不过，最好能够协商将价格下降至100美元左右，以便留下维修和佣金的空间。
5只购买那些你每投入1美元的维修费用，就能够获得2~4美元回报的住房。实际上，这种决定比你想象的更容易做出。关键就是要以低于市场价的价格购买到一处住房，而后对其进行尽可能便宜的装修。
6花一些钱维修房屋，但是只用在必要的地方。对住房进行油漆，安上百叶窗以及遮阳篷，置换掉小屋的门和地毯，在厨房的工作台面上贴上瓷砖，将入口通道处进行装修美化。这便是对房子进行重大的改造升级的机会。你做的所有其他事情——包括管道和电子设备——或许并不是最好的投资。
7如果可能，在你购买房子之前，为它找到一名租赁人。如果经常向别人提起这一话题，你的朋友和同事遇到寻找住房的人时就会想到你。
也就是说，仍然有许多因素会影响到你对房地产的估价。
例如，你在13大街和奥利弗大街之间所看到的那处价值15万美元的两居室平房有人问起吗？几个街区以外的那处三居室的殖民时代建筑如何呢？12万美元的要价是否太高？
除非你对附近地区非常了解，否则你就不能够回答这样的问题。正如我所说过的那样，除非你将自己的投资限制在某个特定的区域内，最好在你自己的家乡，而且除非你愿意在附近地区考察，并且询问相关的问题，否则的话，你对于附近地区就不能有一个很好的了解。
如果你能够做到以上两点，你就可以找到称心的房地产。考虑一下，然后开始寻找。
购买房地产时，要做调查
永远不要在没有经过考察的条件下购买住房或商业地产——这一考察必须由某个有着长期的公正和诚实的信用的人完成。如果你并不认识一个很出色的调查员，那么就向你所认识的其他房地产投资商或受尊敬的建筑承包人进行咨询。不要向房地产经纪人寻求有关调查员的建议。
如果调查发现了一些未预料到的或者不利的情况，在没有加入保护自己定金的条款的前提下，不要草率签订合同。
佐证：JJ在邻近地区购买了一处四居室、两浴室的售价10万美元的住房。根据销售者所言，月租收入将会达到1200美元。这样看起来这次交易真是太成功了。但是，通过考察（通过以前他聘用并信任的一个人），他发现实际情况并非如此。
1购房技巧。无论何时，一旦你在自己的目标区域内看到一处空房，就应该停住脚步并记下这处地址。在城镇财产登记册中查找这处房地产所有者的联系方式，打电话或写信给他们，询问他们是否有兴趣销售这处房地产。如果这处房子急需重新粉刷或草坪上杂草丛生，这意味意房主很有可能有意出售这处房地产。如果他们确实想出售，你就可能以一个很好的价格买到它。
2现场旧货出售。有时，房主在将自己的房地产出售之前，会进行现场旧货出售，以便出售房屋。所以密切关注当地报纸有关你的目标区域现场旧货出售（garagesales）以及搬家旧货销售（movingsales）的信息。不要浪费时间参加这样的销售，只需要打电话弄清楚他们正在出售什么。在交谈中，解释一下你正在当地寻找一处住房——并且询问他们是否有任何将要出售的住房。偶尔，你就会发现，自己不仅能够买到自己需要的旧货，甚至还包括房子本身。
3国外的房主。无论何时你考察当地的房地产的价值，都要记录下所有的国外房地产所有者。房地产记录应该包括所有者的邮政地址——另外还有房地产本身的一些细节信息。如果房主的地址在国外，给他们发一封信，或者在电话号码簿中查找到他们的电话号码，打电话询问他们是否想将自己的房子出售。
4违法事件。如果一处住房中曾经发生了许多违法事件，这就意味着房主也许不能够继续拥有这处房地产，或者不愿意继续照管这处房子。一些地区会对发生过违法事件的住房加注标签。学会识别这些标签，当你开车穿过你的目标区域时，对其要特别关注。
第四步 快速提高你的个人收入购买并出售需要整修的旧楼
这里需要的技巧是对可能发生的事情的关注——一种预见一处破烂的住房经过屋内装饰、园艺美化及铺上新地毯以后能有多大改观的能力。
成功交易需要整修的旧楼的秘密就是根据你的预算来增加你的支出。例如，如果你正在观察的两居室住房低于市场价格4万美元，你的装修费用应该远远低于4万美元——1万~15万美元将是比较合适的。创建一个现实的预算，然后坚持执行，这是成功进行这类投资所需要的主要技巧。购买和销售需要整修的旧楼，遵循以下三个主要的规则：
1购买被低估的房地产。你不可能将一处已经很值钱的房地产仅仅通过修缮就让它变得更有价值。所以，要找到一种低于其实际价值的资产（与本地相似规模和配置的房地产相比），然后通过投入资金进行修缮，使其升值。
2一个能为你留下足够利润空间的房屋修缮换算，以便满足自己的总体利润目标。购买和销售需要整修的旧楼是很有趣的工作。但是这是一项工作。所以，你必须确定自己可以通过此项交易赚钱。你可以通过事先决定你期望这一交易可以为你带来多少收入，而后除以可能的交易次数做到这一点。例如，如果你的目标是在第一年赚取6万美元的额外收入，你可能就需要决定在三项交易中平均赚取2万美元。如果你想在某一次交易中获得2万美元的净利润，通过预算保证你可以赚到这么多钱甚至更多（如果我计划赚取2万美元的收入，我喜欢在预算中设定为25万美元，因为我知道，总会有一些不可预料的支出产生）。
3正如开支通常会超过预期，价格有时候也会令你失望。要娴熟地处理此类实际问题，你必须受过很好的营销训练。在一个买卖活动中，如果你从不出售，你就不可能赚到钱。如果你认为当地的销售形势不旺，就应该调低售价，尽快将其出手。实践经验是：永远不要持有房地产超过一个季度（或者一年）。从长远来看，做很多的小笔交易，你同样可以赚很多的钱。
时刻备有第二套方案
对每种资产而言，最为重要的降低风险与提高潜在利润的原则都是制定一个可靠的备用方案。即使你没有将你计划出售的房地产出租的打算，也最好确保在必要的时候，你能够出租以赚取利润（或者至少不赔钱）。
我们都听过这样的故事。一个投资者购买了一栋住房，安上新的前门，重新对房子喷漆，种植一些花，一个月后售出净赚了5万美元。在一个发展迅速的市场上，如果能低于市场价购买到一处房地产，这种成功并不稀奇，但这并不是我想要说明的问题。
进行一项房地产交易——不论你计划将其出售，还是要长期投资——都要有很好的保险措施。最好的保险措施就是确保出租房地产获得的房租收入将足以收回成本，而且能够带来至少10％的利润。一处房地产的成本包括本金、利息、税费和保险。
通过给报纸上列出的出租商或专营租赁的机构打电话，可以弄清你们地区的出租费用。美国住房和城市发展部（DevelopmentofHousingandUrbanDevelopment）也为特定地区发表公正的市场出租指南——尽管这些信息并不总是与事实完全相符，但是却有不错的参考价值。
要确定你投资某项房地产的可靠性，需要计算一下总的房租收入（grossrentalyield），然后用总的房租收入除以房地产的售价，你就可以获得一个很好的评估指标。
所以，如果一处住房的售价是10万美元，房子的月租收入是750美元，房租年收入将达到售价的9％（750×12=9000；9000÷100000=009）。
在大多数的市场中，10％的出租利润都是一个非常令人满意的安全投资底线。换句话说——在最糟糕的情况下——如果此处房地产不能售出，你仍然可以通过出租的方式收回成本。
出租收入可以让你快速决定拥有一处房地产最多需要投资多少。在我们的这个例子中，我们假设你的目标是最少10％的出租收益。如果要价10万美元，那么这处房地产就不能满足你的标准。所以对计算方法做一点改变，用房地产的年出租收益除以你预期的收益率。
以上面的情况为例，750美元乘上12得到年出租收入9000美元的结果。9000美元除以10％（010）；为9万美元。这就是你可以为这处房地产支付的最高价格，这样你就可以获得你所期望的10％的房租收益。
租价总可以作为你的决定依据，这样就可以防止你在一个迅速发展的市场以过高的价格购买房地产。
通过转让条款获得出售房地产的权利
即使你购买一处房地产，打算长期自己所有，你也应该获得合法的出售此处房地产的权利。可以通过转让条款做到这一点。如果你唯一的目标就是出售这处房地产，那么就必须有转让条款。
这意味着你所签订的每一项合同，都要确保你有权利将合同转让给另外的买主。大体上，这就类似于将一张支票背书转让给其他人。受让人就根据合同规定的时间和条款与卖主达成了新的合同关系。
这对你来说最大的好处就是能够很快地获得利润，而且可以避免所有的交易风险。在许多的标准合同中，条款中会提到“具体的‘卖主’（和/或受让人和代理人）”。这就自动赋予你转让的权利。如果不在合同的内容中做出规定，你也可以在合同最后的签名处加上“和/或受让人”。
如果合同是由卖方提供的，要确定合同中没有包括这样一项条款：在没有获得卖方的书面许可的情况下，禁止将合同转让给其他人。
这样的转让条款，除了可以使你在需要的时候能够将合同转让给其他的买主之外，还可以使你在签订合同以后拥有一个该房地产的合作伙伴——如果你决定这样做。
例如，让我们假设你发现了一个绝佳的房地产交易。你可以用25万美元的价格购买它，而你非常清楚它至少值325万美元。你将很快从这笔交易中获得大量的利润。
唯一的问题是……这有点超过了你的承受能力。你的信用额度只有15万美元。这时，你应该怎么办呢？
继续交易，提出还价并�
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