混搭中产家-第1部分

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　　收入水平只决定一个人买房子的上限及下限，以同等消费力，中产阶层买多大的房子却不是个定论。我目前对中产阶层的界定是家庭月收入8000元～4万元，即家庭年收入10万元～50万元。那么对于一个月收入8000元的中产之家而言，他能够承受的住宅消费上限是月供2600元，首付8万元～10万元。以这样一个经济实力，在北京、上海这样的城市他可以买100平方米大、每平方米3000多元的房子，也可以买50平方米、每平方米7000多元的市区公寓，于是中产阶层在其可控的经济实力范围内买多大的房子就不是一个经济问题，它正越来越显示出是一个社会学问题。　　决定中产阶层买多大房子的一个重要原因是中产阶层收入增长的速度。　　进入21世纪以来，中国经济仍然以不低于8％的速度持续增长着，至今这种堪称奇迹的现象还没有消失的征兆。对前途的信心，以及持续增加的收入，都使中产阶层的整体消费力在逐年上升，这种上升不仅来自于中产阶层整体规模的扩大，也来自于中产阶层消费需求的强劲增长。　　1998年取消福利分房后，中产阶层在住宅上的消费还处在试探阶段，那时他们还不敢倾其实力在房产上有较大投入，但随着房地产市场的规范程度逐年提高，封建商品房流通方便，回报高，而央产房、旧时福利分房上市交易艰难，中产阶层便逐年开始加大其在新建住宅上的投入，以便使“不动产”成为“动产”。而且由于投资失败的比例在相应降低，中产阶层们备受鼓舞地将房子越换越大。很多中产阶层在初次置业时都会考虑到三五年后出手是否容易这个问题，一个关于越大的房子越好出手的投资传说使一些中产阶层开始了“以房养房”的投资方式，而150平方米以上的高档公寓、300平方米以上的TOWNHOUSE或别墅房子回报率相对较高的事实，也使中产阶层在投资房产时有更为大胆的举措。　　中产阶层买多大的房子受各种社会风尚的影响也很突出。　　自从中产阶层进入房地产消费市场以来，整个时尚界和社会舆论提供给中产阶层的家居梦想已经经过了几轮变迁。　　先是大厅小卧。在一套150平方米～180平方米的公寓里，客厅从20世纪90年代初的十几平方米变成了90年代末的30平方米甚至50平方米。而所谓的小卧也不过是从二十多平方米减到十七八平方米，所以居室的面积在这一轮风潮中便已扩大了几十平方米。大厅小卧示范的空间布置和家居风格一时间成了中产之家的典型梦想，在这一场逐梦过程中，中产阶层们将居住面积扩大视为提升生活品质的一个重要标志。　　经历过大厅小卧之后，开放式厨房又给中产阶层提供了一个新的梦想模板，开放式厨房使中产阶层既实现了新生活的梦想又无须扩大面积。　　消费经验的匮乏也使中产们对自己需要多大的房子拿捏不当。　　户型即不同空间在一套住宅中的位置、比例，是中产阶层们构筑新生活的内容。中产阶层对空间与人的比例关系的判断和处理还有某些不到位的地方，这就使他们对多大的房子才能使自己的需求得到恰当的满足判断失准。　　比如：一个餐厅长宽多少才是舒适的？摆新古典餐桌椅如果恰好，那么摆进极简风格的餐桌椅在视觉上是否显得空洞？抑或餐厅就显大了？　　又比如：一个客厅多宽多长适宜观看多大的电视，一个喜欢美式田园风格家居的人如果想在家中摆放美式沙发，客厅要多大才会不显局促？　　种种比例的判断失准，使中产阶层忍受着由空间比例失调带来的并不那么舒适的生活。　　当然对于刚刚买了新居的中产来说，对于空间还没能体会得十分细致，由此导致的不舒适还没有那么严重。　　中产之家对不同需求排序变化也对他们买多大房子构成影响。伴随着社区形象与名声成为划分阶层的一个符号，一些试图借此描述自身形象的中产阶层也会为进入这样的社区付出一定的代价。例如为了提高身份，他们会为进入高档社区而在住宅面积上做出较大的让步。　　社交方式的改变也影响着中产阶层选购住宅时对面积的需要。经常在家请客的人将在交通便利、宜于同事朋友抵达、社区形象良好和居室面积大小几个指标间做一个平衡。


第一部分：具体生活中产阶层买多大的房子（2）…（图）

　　2001年起，在郊区购置居所成为了中产阶层新的置业方向，其直接后果使中产们既无须大幅度增加置业成本，又享受到了崭新的生活品质，例如面积增大、自然环境改善等。　　随着有车一族的增多，中产阶层便敢于购置远离市中心的房子，这当然也使他能买更大的面积。　　而开发区的外迁、城市多中心的变化使一些在那些地区工作的中产无形中化解了为获得一个好地段而支付高居住成本的困窘，于是这部分“省”下来的钱也使他们可以买面积大一些的房子。　　但市政设施滞后于房地产开发速度这一事实，使很多经济实力尚不够强的中产们不能指望住到郊区去，因为那会使他们过不上都市生活，于是他们只能在面积上妥协，而选择继续留在城市里。而那些既在意时间成本，又希望住大房子的人身处中产位置时，只能选择在城里购置一套小房子、在郊区买一处TOWNHOUSE的置业模式。于是选购小户型成了进入新世纪　以来中产阶层很重要的消费行为。　　家庭关系的变迁也使中产阶层在购房时在大与小之间徘徊不定。　　两个人供房，虽然可以买一个大的房子，但对感情的信心不稳或两性关系的不稳都使尚未婚配的男女或者早早在婚前买下一处小房子，作为婚前财产记在自己名下，而不致在婚后变成“夫妻共有财产”；或者迟迟不开始置业，总等着将来两个人共同负担，不想自己先买一处大房子让对方“不劳而获”。　　也有一类是置业时二人共同负担房贷，而分手或离异时房子又成了男女双方的负担，财务结算自然少不得一番纠缠，财产分割后，一方少不得要重新购买房子。这些都使房子在大与小之间变来变去。　　当然家庭成员结构的改变，例如老人搬来同住或有了小孩等情况都会令中产阶层对住宅面积的需求发生变化。只是在这最后一点里，由于中国中产阶层在对空间挖掘和使用上的经验还有待积累，所以他们解决这一问题只有扩大面积一个手段。这也是很多中产二次置业与一次置业的时间间隔只在三年左右的一个重要原因。　　这种种可能性使中国当代中产阶层会买多大的房子变得难以预测，就像当开发商一拥而上开发大户型的时候，小户型突然成了抢手货，谁知道有那么多单贵、新人类打破了成家后才置业的传统消费模式呢？谁又猜得出有多少人打算做长期单贵，已婚的也想为自己置办一个玲珑第二空间呢？这些变数使中国中产阶层的居住平米数存在着不那么可靠的规律性，连中产阶层自己也不清楚下一个阶段在投资房产时究竟是买一处更大的房子，还是就不同的功能多买几处小户型呢？　　目前市场上的小户型从20平方米起步，到80平方米以内，功能一般可用于单身或两口之家的日常起居，或投资做家庭旅馆、工作室或小公司的办公室。开发商锁定生于70年代的新生代时，定价的依据不是每平方米单价几何，而是每套房总价几何，因为这些新生代们能支付的首付和能承担的月供是有清晰的上限的，他们再超前，也不想因为买房而放弃自己在其他方面的享受，所以他们不太能接受首付超过10万（如果还需要他们装修和买家具的话，首付超过5万，他们就会再考虑了）、月供超过2000元的，如果是丁克之家，那么他们或许愿意承担首付10万（可以是毛坯房）、月供不超过3000元的。至于面积，在这个人群中是有上下10平方米的弹性的，因为他们的生活方式使他们更乐于选一套居住功能使用不固定的房子。他们既在价钱上不能让步，通常是乐于在面积上减少几平方米的，好在这一代人有办法把小房子住大，这真的是这一代人的本领。　　至于一些并非完全出于经济收入的原因而购买小户型的人群，他们会比前者需要的面积大一些，如果说前者是20平方米～50平方米小户型的主力消费者，那么这个人群则是50平方米～80平方米小户型的主力消费者。


第一部分：具体生活中产阶层买多大的房子（3）…（图）

　　这个人群在意的并不是省钱，而是在意购买小户型带来的投资回报或居住方式的恰当。　　对于中产阶层而言，在股市低迷，基金、国债市场的选择有限，回报不确定时，投资房产不失为一条出路，但投资面积大的房产，对于自有住宅尚需还贷的中产而言是个不敢轻易背负的包袱，所以投资一个小户型是个安全的方式。而投资小户型基本能达到8％～10％的回报率，如果地段、楼盘选择恰当，还可以有更高的回报率。出于投资考虑的中产在选择项目时，常常遵循的原则是买著名楼盘中最小的户型，因为这类楼盘无论是均价还是出租价整体会较高，买一套这种楼盘里的小户型无论转卖或出租都可以搭顺风车。　　至于选择小户型自用的中产除了收入的原因，很重要的原因是这个小户型所承担的居住功能是有限的，它不需要满足房主对居住的全部需求，有的小户型只是房主加班太晚，不便回到郊区常住住宅时临时过夜的地方，有的只是朋友们偶尔聚会的地方，所以这些小户型的周边设施是否齐备并不重要，只要离娱乐中心或商务区距离较近就能满足这类房主的需要。　　上述影响中产阶层买多大房子的几个主体因素是我们一种理性的分析，事实上中产阶层买多大的房子并不纯粹是一个理性决策的结果。　　中产阶层也可能会脱离生活方式的真实需要，样板间里一个梦寐以求的几案就可能使他多买上几平方米，又或者只是女儿的一句话，老爸便慨然掏钱。中产阶层也很可能会超出他们现有的收入实力，超“前”消费，因为他们相信收入还会增长，更何况他们还没有负债消费，这种魄力与美国人比还差一大截呢。　　铺张在今日社会中不仅表现在衣与食的消费上，也正越来越多地表现在住与行上。一对在外企做到中高层的夫妇买了一套120平方米的公寓，住进去第二年他们有了个儿子，到第三年孩子满地跑时，他们便买了第二套房子，面积180平方米，置业的理由是孩子大了，家里不够住。事实上那套120平方米的房子有很多空间未被真正利用上，但这对夫妇不愿大费周章地改造现有的空间，而是通过买更大面积的房子来实现增加的居住期待，因为他们有足够的收入支付这笔花销，而且用钱购买理想的这种体验，对许多中产而言称得上是一个诱惑。　　这个诱惑所包含的不仅有住得更宽敞舒适，也包括证明自己不断进步、生活水平逐年提高，还包括在与周围人的比较中自己能有一种荣耀感和安全感。毕竟在今日中国，能花钱购买居住理想的人总是有限的，有些实力的人多少可以确信自己是在社会阶层金字塔靠塔尖的部分。这个证据非常有意义，它能在很大程度上化解中产阶层心底深处的焦虑和不安全感——只要自己比别人走得快一些，自己便不会被这个社会抛弃。　　所以买大房子的消费取向背后的精神作用是大于物质意义的，这也就是为什么以中国人目前的收入水平本不应该承载如此高的房价，然而却承受了。除了积攒了几十年的消费力井喷式爆发的历史背景，这一代中产阶层的心理状态是个重要因素。　　买多大的房子本来就是当代中产阶层的居住试验。　　中产阶层不可能很快中止这场试验，因为关于居住、关于投资不动产，中产阶层还有许多有待了解的内容，还有许多需要积累的经验，这一代没有完成，下一代还要继续。在消费者没有具足认识与经验之前，市场会始终处在不确定、不成熟、不完善的状态中，而这几个“不”又会使消费者对未来存在着更多的猜想。只有当消费者真正成熟起来，这个市场提供的关于居住的梦想才是有依据的，带有极大试验色彩的“尝试性消费”才会转向理性需求的“满足型消费”。　　不过这一天还不会太快到来，因为影响中国中产阶层消费者走向成熟的法律系统、媒体系统、设计系统都还不可能迅速提供一个完善的模本供中产阶层参考：我住多大的房子合适？


第一部分：具体生活中产之家需要几个房间（1）…（图）

　　人在一个居住空间里发生的行为都是成系列的，比如人在餐厅里的行为总是包括拿碗筷，摆放在餐桌上，坐下，进餐，伸胳膊夹菜，餐毕起身，将碗筷拿进厨房，放入洗涤槽。这些动作可能不会完整地发生在一个人身上，但这些动作是不能被省略的，如果人们的生活方式更为复杂，可能还会增添开红酒、倒酒、舀冰淇淋球等。　　我举这个例子想说明的是，由于人类文明发展到今天，我们的日常生活中必然会发生一些行为，这些行为便要求有它合适的发生场地，对这个场地的合理规划便包括提供多大尺度的空间以及让这些动作的发生如何更有秩序、更流畅自然。　　按客厅、主卧、客卧、餐厅、主卫、客卫、厨房、书房、衣帽间、储藏室、工人房算下来，竟然需要11个空间。目前市场上适合中产阶层的公寓平方米数从60平方米起，直至200平方米。不达到180平方米很难使上述空间全部在一套住宅内充分实现。这于是引出了一个问题，除了买得起180平方米以上的房子之外，低于这个平米数的住宅，对不同空间依据什么做出取舍才会使中产阶层对生活感到较为满意呢？　　让我们先来对不同空间之于中产阶层的意义做个解析吧。　　客厅。这是这个家庭的门面。中产阶层将此视为自己的品牌标识，各种代表性的符号将在这里做最充分的展演，社交也是在这里完成的，所以它要尽可能地利于展示和社交这两个行为的顺利进行。中产阶层的家庭聚会通常规模在10人以内，大多数在6至8