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越花越有钱-第6部分
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小套房的低总价优势很大,不过也有不易转手、行情不稳等缺点,因此当你想要买小套房的时候,要先考虑是自己住,还是纯投资?千万不要只被〃低总价〃三个字牵着鼻子走。
小套房一定是低总价吗?其实并不尽然,有的小套房如果坐落地点佳,集聚交通及生活方便等优势,通常单价会超出区域行情,每平方米的价位甚至超过大三居格局的大楼,所以简单判断价位的方法是:小套房单价不应超过区域平均行情的两成,一般若区域行情每平方米10万元,小套房单价就不应该超过12万元,否则有过高的嫌疑。
还有套房产品都是小面积为主,一层楼时常规划了七八户,因此房子单面采光居多,通风性欠佳,将来可能造成转手不易等困扰。选购时不妨留意产品本身的条件,如果是要投资,不是自住型,碰到格局没有采光、通风不佳等产品时,不妨抓住机会用力杀价。
现在有越来越多的投资者利用大量置产再出租,以租金收益支付每月房贷,投资标的通常以小户型房为主,若地点选得好,靠近学区或商圈,不仅房客好找,投资报酬率达5%、逾10%的都有,但财务杠杆很大,高报酬下风险也不小,选对地点是投资的前提。
学区、商圈为出租房屋的两大市场,其中学区的优势越来越看好。以大学区域为例,15年左右的大楼每平方米约6万~7万元,36平方米大楼套房总价约240万元,若贷款七成、30年本利摊还(利率2。82%计算),每月房贷负担约7 000元,当地套房租金行情则约8 000元,扣除贷款,每月可以赚1 000元租金外,小孩四年毕业后,还可以承租给其他学生,或适时脱手转卖,相当划算。
我就认识一位投资学区套房致富的人,他自2005年中开始购买小套房,至今购入4户,共隔成10间雅房、套房出租给邻近的学生。银行的总房屋贷款近千万元,但是靠租金收入,平均投资报酬率达5%以上,跟很多投资工具相比,相当傲人。
投资房地产的财务杠杆很大,景气好不需担心找不到租客,如果租给学生,通常都是半年一约,保障比较大。基本上有房租,才有办法支付每月房贷,但是一旦景气突然下滑,每月好几间房子的房贷也就顿时变成危机,所以最好先准备一笔资金周转。
此外,当房东也要有心理准备,修电灯、装插座、扫厕所等闲杂事务很多,如果还遇到〃无良房客〃,拖延甚至不给租金,劳神费心的付出更是灾难。
想要买一间小套房来投资,那你就要好好研究一下报酬率,很多广告单上的报酬率都是唬人的,大家要学聪明一点!
由于银行利率处于历史低档,如果有钱放在银行,还不如买个房子来收租金。我也常常鼓励大家买房子收租金,特别是退休族,每月收房租比跟亲儿子拿钱要顺利多了,我称这种房子是〃哑巴儿子〃,不会说话,但每月还会定期缴房租给你,一般亲儿子都不见得会准时送上钱来。
现在也有很多人用这种方式来孝敬双亲,我有一个朋友因为远嫁法国,不能奉养双亲,他就买一间套房,每月的租金交由爸妈去收,也算是他每月给父母的生活费。
在小套房选择上,以学生套房为首选,因为资金成本不高,相对的租金报酬率就高过定存甚多。不过有很多预售广告个案喊出动辄二成以上的高投资报酬率,让大家看得心痒痒的,却会让很多冲动型的买主掉入陷阱里,大家要小心一点。
基本上广告上令人心动的数字,并不代表就真的可以获利。特别是有很多过分夸大的广告,连我看了都要摇头,还好我代言的公司并没有使出这样的伎俩,所以投资者购屋前应先弄清楚真实的租金报酬率再行动。
根据我过去采访的很多房地产专家的说法,以年租金除以房屋售价计算投资报酬率,是最保险也是国际上通用的计算投报率公式。以总价150万、月租金1万元的套房为例,用12万除以150万元,算出其投资报酬率为8%,算是不错的报酬率。不过,市面上很多的预售个案,总是以〃购屋首付款〃来计算投资报酬率。首付款一般是房屋总价的三成,甚至有的只需要一成或是两成,投报率自然会膨胀许多,这是常见手法,例如。150万元的小套房,如果首付款三成,是45万元,以租金12万除以45万元,投资报酬率高达26%以上,接近三成的报酬率;更没良心的,还会以一成首付款来算出报酬率高达80%,够吓人了吧!
当然,上述两种计算方式都不包括房贷支出,万一有房贷,就需要先计算利息支出,然后再算算报酬率。
广告商都会刻意忽略房贷支出或是虚报租金收入来吸引投资人,所以大家如果想买房子,不要以为打一通电话问一下,就可以做决定。基本上,去房屋附近问一下租金行情,看看广告有没有灌水,然后衡量一下自己的口袋,确定自己有一笔钱可以投资,这样才能下手。而且不要忘记公式,拿年租金除以总价,算一下报酬率有多少。至于投报率应该多少才划算?很多房中介的估计是:一般住宅产品的投资报酬率在3%~5%,商用产品4%~6%,学区套房5%~8%。
所以投资人不要太贪心,看到高报酬率的广告就心动,必须要到实地观察一下,了解租金跟自己的贷款额度,算出实际的报酬率。其实,我鼓励有闲置资金的人来投资房地产,因为以100多万元,如果买股票或是债券型基金,不是风险大就是报酬率奇低,而房屋兼有保值甚至增值的作用,在现阶段更是一个可以当成退休金规划的商品,值得花一点心思去了解。
⊙ 如果有钱放在银行,还不如买个房子来收租金。
⊙ 以年租金除以房屋售价计算投资报酬率,是最保险也是国际上通用的计算投报率的公式。
想一想,算一算
要找谁来装修?
如何跟设计者沟通?
预算如何控制?
很多人都有房屋装修的经验,不过因为〃女主人太聪慧,买一棵树堵住排水口,导致家里淹水〃这样的理由而需要整修的经验可是并不多见,而我,就是这位聪慧的女主人。
因为第一次买屋时急于装修,让我花掉一大笔钱,差一点影响缴房屋贷款,所以在这第二次换屋时,我决定务实一点──不装潢,把旧的家具排列组合就好。没想到,老天爷又给我一次震撼教育,来一场大淹水。后来我才听说很多朋友都有这种经验:因为排水口堵塞导致水灾。当然,大多数的原因都是因为落叶或是泥沙堆积,很少像我是自己拿树堵住排水口的。不过,无论如何,有了这一次惨痛的经验,让我终于知道如何翻修中古屋①了。
要找谁来装修?当时我的考虑也很多,一位电视台制作人强力推荐一位专门整修中古屋的专家,我就请他来看看,不过因为他的电视拍摄占去太多,连跟他沟通的时间都不多,所以我才发现,找个在电视上经常曝光的人来弄你的房子,并不是件理想的事。
后来好朋友也介绍了一位超级认真的设计师,我在想,我的这位好友本身就是将细节做到极致的人,还会有人比他更仔细?我真的很想一见庐山真面目,所以就约了时间。他来我家里仔细地丈量、拍照,同时问我希望做到什么程度,这时我不禁问他工程需要多少钱?他的答案也很有见地,他说:〃有多少钱,做多少事!〃
说实话,我们会害怕碰到可怕的设计师,收费超高,被当成有钱人,其实设计师也怕碰到杀手级的客户,一路要求、一路杀价,最后导致品质上的落差,所以确定材质、打听价位,都是客户应该先做的功课。
一个好的设计师应该有时间跟你沟通,所以你也要让他知道你的生活习惯,我常常看到很多人设计房子,结果却是漂亮有余,实用不足。比如我看过有一个家庭,大约90平方米,但是装潢之后,简直像180平方米,因为设计师花了很多心思把家里常用的饮水机、电饭锅、柜子都隐藏起来了。所以一进这个房子,我看不到任何家具,只有一大片玻璃跟一大盆花,极像样板间,令人赞叹不已。不过事隔一个月之后,再到朋友家,却发现以前看不见的报纸、茶壶、热水瓶都跑出来了,理由是:〃太不实用了!〃
所以,使用的习惯就是装潢的重点。
以我的习惯,厨房跟衣橱是我的两大考虑,在厨房煮饭,最重要的就是空间动线,你习惯怎样洗菜、切菜,冰箱的门应该开什么方向才方便取出东西?喜欢中式热炒的,要考虑抽油烟机以及窗户流通;喜欢西式料理的,则要考虑烤箱等电线的配置。
我都是在空间中模拟很久之后,才决定应该如何摆放厨具。至于衣橱,就要想想,有多少可以折叠的衣服,多少挂的衣服,长裤有多长,裙子有多长,领带、丝巾怎么挂……一定要先计划清楚,否则等设计师做好了,只能委曲求全,就失去度身定做的原意。像我这次就把衣橱的功能整合,把衣服、皮包、鞋子都放在一起,于是整体搭配之后就能出门,这一点让我觉得很满意。
尽管我跟设计师双方都是理性的人,不过,我还是犯了毛病,修了地板就想〃顺便〃修理厨房,之后,又想〃顺便〃装修浴室,接着又〃顺便〃换马桶、浴缸,到最后老公都忍不住问我:〃你会不会'顺便'把我也换掉?〃
其实,〃顺便〃并不是没有优点,因为如果一次能做完,下一次就不会再施工,因为工程实在太可怕,不但人工的成本高,而且一点点小事情常常找不到人来做,而最可怕还在于预算不断地膨胀,这时候,荷包就要拉警报了!
⊙ 个人的使用习惯就是装潢的重点。
室内设计或装潢在现今重视生活品质的趋势下,已经成为必然。不过,因为费用大,加上做起来兴师动众,所以,一般人一辈子大概不会装潢太多次。也因此非常慎重,因为万一做不好,劳民伤财又伤心,每天看到就生气,所以一点也马虎不得。
我先将装潢简单分为三部分:老屋翻修(20年以上)、中古屋翻修、新屋装修,来谈装修须注意哪些,钱如何花在刀口上,找设计师和找装修队的差别在哪儿,如何判断设计师是否专业,如何和设计师或装修公司谈价钱。希望能让读者将梦想及预算做到最平衡的发挥。
——大涵国际公司设计总监 赵东洲
刀口上的预算和注意事项
老房子翻修
预算 约为房价的20%,每平方米约1万~2万元新台币。
同样是房子,老屋新屋价格差一倍以上,所以,不少聪明的消费者会选择买地点好、大小适中,但屋龄长、价格相对较低的20年以上的老房子。过去的房子大多为钢筋加砖构造,如果房龄20岁以上,则以公寓居多,撑个三十几年没问题。不过,买老房子虽在房价上省一笔,但改装费用可就省不得,除非你只打算买来等建筑商谈改建。
老房子动的手术很壮观,如果预算够的话,大概只能留下主结构,其他全都要敲掉重做,由里(水电管线、地板、天花板、卫浴)到外(外墙磁砖、大门、铁窗……)都得动;如果隔间砖墙也要改动的话,建议找结构技师来评估比较安全。一般而言,20年以上老屋的装修费用,最好以房屋总价的20%上下为基准,这中间的差异与用的建材、零件五金好坏有很大关系。所以,聪明的读者就知道,要省钱,必须从用料下手。
旧爱如何变新欢?有些事非做不可,千万不要省略:
水电管线的更新 二十多年老屋,水管可能都锈得差不多了,用这样的水管送水,你喝得安心吗?再者,老水管也可能潜藏漏水问题,所以最好一次换新,免得后患无穷。
电线也是一样的道理,二十年前的用电量和现在不可同日而语,单用延长线或插座扩充使用量,反而会造成电线短路或走火的危险,所以,管线更新的钱是第一优先。
防漏工程不可少 许多人以为只要把管线换一换,看得见的做一做,殊不知,雨淋久一点,真相就大白了。不管你买屋时看到的墙壁是干是湿,最保险的方法,就是防漏工程扎扎实实重做一次!因为房子经历二十几年大自然及人为的折磨,难免有些地方有点小龟裂或有小洞,万一哪天外墙挡不住了,水就这么慢慢渗进屋里,这时做好了装潢要再回头去抓漏是最令人头痛的,而且花大钱都还不一定找得到呢,所以,这个钱省不得。
外窗务必要换 二十几年前的密封窗(许多老公寓装的还只是一般的铝窗呢),密封效果绝对比不上现在,加上二十几年的使用,其密合度可以想见,所以,趁此时换新的密封窗,不但密封效果及防雨效果好,隔音效果也保证大有进步。
整治有〃壁癌〃的房子 治疗的工夫不能马虎。利用这个机会找出漏水,敲掉〃壁癌〃,做水泥、粉光及防〃壁癌〃漆的处理,还你高枕无忧。
铁窗也换了吧! 以前的房子都用铁窗,每几年刷一次漆,不仅不好看,小偷拿个大剪就可以光顾府上。所以,换个坚固安全的铁窗,这个钱省不了。
卫浴设备要更新 前一阵子好多洗脸台、马桶暴裂的新闻,看到镜头里业主伤痕累累的模样,你还能相信二十余年的马桶、浴缸、洗脸台会陪你到永远吗?换了吧!
接下来像墙面补平、批土、粉刷是一定要的,否则,坑坑洼洼的墙面怎么见人?
除了上述工程,还有些部分,做了会更好:
地砖 老房子换地砖绝对是上上策,因为会提高房子的质感,不只是花色的问题,耐磨度相对提高。当然,不一定是地砖,木头地板的温润、大理石的气派,都是很好的选择。
天花板 做了天花板就能让灯光有更大的变化,同时可以隐藏管线,把空间的气氛凝聚起来,很值得一试,对于空间有明显的加分作用。
灯具 近年来灯光在空间扮演的角色越来越受重视,不少大型的个案,甚至会聘请灯光设计师参与设计,因为灯光打得好,空间的气氛就对了一半,可见有多重要。
窗帘家饰 窗帘
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