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深圳规则-第50部分
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我说：“那就依你吧。怎么？还赶我走吗？”
王巍巍脸马上又晴转多云：“你走，赶紧走！”
我一笑：“我就不走，你怎么着吧？”说完，我几下子脱掉衣服跳上床去。
王巍巍用力推着我：“你怎么这么不要脸？”
我用力抱住她：“我就不要脸了，你怎么着吧？”开始她还挣扎，慢慢地开始配合起我来了。
作者：天佑中华A 回复日期：2008…09…09 18：21：59
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“天佑，税务局还是坚持按揭保证金不能当作费用在当期税前扣除。”莫小平走进我的办公室说。
我闷闷不乐地说：“算了，我刚才也打了电话给朱局长，她说凡约定开发企业为购买方的按揭贷款提供担保的，其销售开发产品时向银行提供的保证金（担保金）不得从销售收入中减除，也不得作为费用在当期税前扣除，但实际发生损失时可据实扣除。咱们现在刚开盘，哪来的损失？”
莫小平叹了口气：“都说是开发商赚钱，可谁知道这开发商承担的风险有多大？”
在深圳，开发商销售自己开发房子的时候，一般要为购房者提供按揭担保。也就是说，如果客户与银行签订《个人住房借款合同》，开发商也要和银行签一个《个人住房借款保证合同》。就是说，到时候假如客户拒绝缴款或者没能力缴款，开发商代为履行还款义务，银行从开发商保证金账户中直接扣收客户所欠的款项。
有人说了，你不为客户担保不行吗？不行，这就是深圳房地产业的一个普遍规则。一般来讲，客户是不会不缴按揭的，要是实在缴不起也会通过银行与购房者双方协商，经银行同意，购房者自己出面将房屋转卖，把所余欠款本息交付银行。因短期内忘记交付按揭款或资金流转暂时困难的购房者，通过购房者与开发商协商，开发商先向银行垫付按揭款，再由购房者根据约定按时将欠款偿还开发商。但是，也有诉讼的，那一般比较麻烦，很多时候法院都会判由开发商承担全部连带保证责任，开发商还清购房者所欠银行贷款余额，再自行向购房者追偿。但是在这种不明的情况下，客户一般都无力向开发商偿还债务，开发商在经银行允许后，可将房屋拍卖追偿。可是，房屋拍卖金额如果高于开发商承担保证责任部分，余额将退还购房者；如果拍卖价刚好与欠款抵充，则开发商与购房者互不相欠；如果拍卖款尚不足以偿还开发商，购房者还需另行补清不足款项。事实上，开发商搞不好就亏上了。这个问题比较复杂，不适合在这里讨论，有机会在专业论坛我可以说说这个事情。
我一直有个疑问，如果诉讼阶段，根据开发商与银行间的《个人住房借款保证合同》约定，开发商必须相应承担优先回购义务，实现物权的变现，以保证银行债权实现，化解银行金融风险。开发商帮购房者清还欠款余额或履行回购义务后，银行与购房者签订的借款主合同消灭，抵押从合同也随之消灭，由于法律规定抵押权不能转让，原来房屋的抵押权便无法实现银行向开发商的转移。对已替购房者偿还借款或承担了回购义务的开发商而言，其权利无法得到保障。这个问题怎么解决呢？
作者：云儿漂呀飘 回复日期：2008…09…09 20：06：16
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（）
看地好辛苦；天佑能不能快点更新啊！
作者：全世界只有你知道 回复日期：2008…09…09 20：25：59
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333333
作者：步槊 回复日期：2008…09…09 21：06：33
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。
作者：lmthyumi 回复日期：2008…09…09 21：14：12
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留个记号
作者：猪之魄 回复日期：2008…09…09 22：15：07
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记号
作者：ELiuf 回复日期：2008…09…10 01：11：44
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作者：我不爱你额 回复日期：2008…09…10 01：20：39
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商人吗
（）
作者：wang98 回复日期：2008…09…10 09：12：57
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update 是硬道理！
作者：cu2008 回复日期：2008…09…10 09：57：37
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商人就是商人
作者：ELiuf 回复日期：2008…09…10 13：55：01
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2008
2007
作者：发改痿 回复日期：2008…09…10 15：09：32
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留个名。。。
作者：tclkvl 回复日期：2008…09…11 00：57：17
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在这个标题上转悠了半天，还是点开了
看看深圳的故事
寻找生活的规则
作者：Larry_king 回复日期：2008…09…11 08：19：32
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一直在关注，楼主尽快更新啊
作者：危险派 回复日期：2008…09…11 13：27：13
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什么时候才能到原来的章节
作者：天佑中华A 回复日期：2008…09…11 13：35：21
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虽然说现在有所谓的贷款保险，可是，真正实施起来的情况是，保险费照收不误，除了问题拒赔也是经常的事情。我从事房地产这么多年，最后由保险公司买单的寥寥无几。保险公司的毫无信誉，在我看来，要使他们不改目前的经营思路，以后他们退出这个市场是早晚的事。
莫小平转身要走，我问：“你身体没事吧？”
她说：“没事，对了，我找了方娜娜，她似乎不想去见李自为，你看怎么办？”
我想了想，说：“你尽量还是做做她的工作吧，实在不行我再去跟李自为谈。”
锦峰湖畔二期很快就进入了竣工验收备案，交楼阶段。这段时间，我看房震天天和规划局和建设局的人滚在一起。而袁莉居然天天跟一个建设局档案室的主任混在一起，我就问她：“一个档案室的主任至于你天天像菩萨一样供着他吗？”
袁莉笑了：“你是真傻假傻啊，你忘了一期咱们在《建设工程竣工验收档案认可书》上载的那个跟头了吗？那时候就是咱们忽略了档案室这个小鬼儿。”
我说：“哦，你这么说我倒想起来了，当时还拿了一万块购物卷给人家来着对吧？”
袁莉说：“就是嘛，不要老在一个地方摔跟头，我的天总。”
我问：“竣工验收，现在进行得怎么样了？”
袁莉说：“还算顺利吧，规划局那边已经过了，特别是测绘中队那边由于在办理销售许可证的时候已经做过工作了，这回没什么大的事情。现在主要是建设局这边，咱们要争取早日取得竣工验收备案表。”
我问：“有什么难度吗？”
袁莉笑了：“难度当然有了，不过消防、人防和管线验收，咱们是让施工单位搞定的，你知道，只有他们能搞定，要是咱们自己做这几项验收，肯定通不过。现在巍巍在跟踪这个事情。一旦是这些通过，我们就可以搞质量验收了。”
我问：“质量验收有问题吗？”
袁莉说：“这还要记一功给巍巍呢，她在办理锦峰公馆施工许可证的时候，不是承诺把桩基给古力介绍的公司吗？这家伙可能因为也是刚当官，还不大会用，可能也有怕咱们不给工程他的缘故，他满口答应，竣工验收由他包过。”
我说：“还是不要掉以轻心，之前还是请请相关人士，不要怕花钱。”
袁莉说：“我明白。保证完成组织交给的任务。”说完，还学着解放军向我来了个敬礼。
作者：天佑中华A 回复日期：2008…09…11 13：39：12
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锦峰公馆的施工许可证到手以后，我立刻开始运作丁辰所说的那个旧城改造项目，那个项目事实上也是一个老旧的工业区，只不过是因为它的位置更好，属于区域的地王的性质，所以引人注目。
考虑到如果是以政府的名义直接与我签合同会引起非议，所以，丁辰叫我以这个工业区的原业主村委会以合作开发的名义签了这个合同。这样就避免了直接与政府签的一些麻烦，并且在地价上也可以公开地享受优惠政策，只交地价的十分之一即可。至于对村里，我们与其协商，返给他们一定的商业面积和住宅面积即可。不过，这个项目也有些麻烦，那就是沿街有几栋房子的产权是私人的，所以，要走协议拆迁的路子。
这样我算起来，我基本上不用怎么动钱就可以拿下这个项目，所以，用锦峰公馆项目贷款的事情我就暂时搁置下来了，为此，余巧柔似乎很失望。
说到旧城改造，尽管公开招拍挂制度实施后，经营性用地的出让表面上已经实现透明化，但众多前后环节仍留有协议的性质。关系在这个过程中起到了决定性的作用，政府“意向”企业拿地那是避免不了的。具体做法就是在土地招拍挂出让时，先以苛刻的规划条件吓跑没有关系的公司，而只留下心中有底的、与部门和官员达成默契的公司。或者邀请一些愿意友情客串的公司，帮助炒高价格，将土地高额托付给某个公司，土地拿到以后再以种种借口减免地价或者配套费。
我在这块地拿的过程大家想都可以想得到，就是不算丁辰这一块就给村里和政府相关人员的好处那都是一个相当可观的数字。
作者：天佑中华A 回复日期：2008…09…11 13：42：49
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在那这块地的过程中，我发现了一个很重要的东西，那就是法律。以前，我公司只是有一个法律顾问而已，但是，现在，我准备成立一个法务部，把以前合约部的一些工作规范起来。
举个例子，就说与地块周围那几个业主的谈判，这就需要软硬兼施。首先是咱们在法律上要占有绝对的优势。旧城改造，我的目的是以比较低的价格收购旧房，改建后以比较高价格出售。这样，在收购环节上就要下功夫。按要求收购旧房都会由所谓中立的评估师进行评估，政府按照评估结果联合选定的公司对被拆迁房进行补偿。由于我们是评估师的大客户，而每个旧房所有者是评估师的散客，所以这种制度本身就对我们有利，再加上政府需要我们共同推行旧城改造，有共同的目的，在仲裁过程中肯定有利于我们。那么拆迁过程出现低价收购的情况就是这种制度安排的必然结果。当然，评估师是政府指定的，这点大家根本用不着怀疑。
房地产不是有钱就能开发的，严格地说，不能按市场规律进行开发。这里面靠的就是关系，而关系的维护就是靠大家约定俗成的那些规则，任何不遵守这个规则的人，你根本别想扎到这个圈子里边来。
“天佑，今天我陪方娜娜去看了李自为。”莫小平把回款进度表拿给我。
我问：“他俩和好了吗？”
（）
莫小平说：“我没有再旁边听，看方娜娜的表现还算行吧？”
我说：“但愿他们能重新开始，对了，方娜娜现在在做什么？”
莫小平问：“怎么？你还要给她安排一个工作？”
我说：“我有个想法，你听听行不行。这个方娜娜家里是蛮困难的，要是老没工作她就会想办法，闽哲是肯定不会再理她了，因为她现在没钱，满足不了他的需要。但是，没钱方娜娜就会想办法，她长得又很漂亮，找个人包起来是很容易的事情。如果那样，李自为就更受打击了。我看不妨安排方娜娜到物业公司去给王凯当副手，现在物业公司不是缺人吗？”
莫小平说：“我看你是想把她放在你目光之内，这样你就好随时知道她的动向了是不是？”
我笑了：“啥事都瞒不过你的眼睛。看样子以后我别想干出点什么事来？”
作者：布金满地 回复日期：2008…09…11 14：59：29
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顶
LZ在深圳这个人心浮躁的城市
有这分心写出自己的切身体会与感悟
真是难得
看了你的：五块钱闯深圳
里面很多东西写的很真实，也有很多你对生活、人生、工作、企业各面的观点与见解，并引用电影或名人的话，算是一个有良心的人。
对于你现在所写的：深圳规则
关于工程与房地产方面的，同样也有很多自己内心深处的独白，对生活、人生、工作、人性、社会、企业、政府等各种深处的剖析，也不知道你公司目前经营多大，也相信你的公司也会慢发展。
不过现在（深圳）的房地产市场，国家在调控，也有人说是在打压房地产市场，如果说是国家在打压房地产的人，我认为这种人，是无知，中国从1998年ZRJ提出以房地产带动国家经济，到现在2008年，房地产快速无序的发展，目前也需要进行调整，也就是进入调整期了，往良性长期的发展方向，如果房地产开发商，找对找准了发展方向，那么会长久的发展下去，如果找不准备，只有关门。祝福你能够一路走好、、、、、、
如今：WK的结果会慢慢出现，它的出现早在我的意料之中，因为它违背了它公司的发展规律，也违背了中国经济发展的经济规律，更违背了中国普罗大众的生活需求，所现在也会慢慢缩小，它不是“王”，会成为“亡石”了，前天坪山项目已经停工，可能成为烂尾楼了，要想发展，遵循自然规律，遵循国家政策，遵循经济规则，遵循人民需求，最重要是要遵循持续发展，否则走的很艰难，发展的路也很短。
作者：天佑中华A 回复日期：2008…09…11 16：22：38
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（）免费电子书下载
谢谢，看到了你的留言，暂时没空答复，不过有人给我建了个群，32957134，你加一下，有空聊聊。
作者：xajhzlw 回复日期：2008…09…11 16：50：11
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关于“已替购房者偿还借款或承担了回购义务的开发商
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